Сдача в аренду коммерческого помещения от ИП

Сегодня рассмотрим вопрос выбора системы налогообложения при сдаче коммерческого помещения в аренду. Вопрос рассмотрим для лучшего восприятия на конкретном примере.

К нам обратился за консультацией предприниматель с таким вопросом: При какой организационно-правовой форме и системе налогообложения наиболее выгодно и менее затратно сдать коммерческое помещение площадью 108 м2 в аренду. Проанализировав вопрос, мы пришли к выводу, что наиболее оптимальной организационно правовой формой в данном случае будет ИП, основными преимуществами которого по сравнению с ООО будут:

— более простой выгодный способ вывода прибыли;

— обслуживание и ведение учета у ИП на порядок проще и дешевле нежели чем у ООО;

— не надо начислять и выплачивать заработную плату единственному работнику — директору, а, следовательно, и налоги со взносами с этой заработной платы.

 

1. Открытие ИП.

Порядок открытия ИП следующий:

1.1 Подается заявление на открытие ИП с ОКВЭД 68.20.2 – «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» одним из следующих способов:

— личный визит в регистрирующую ИФНС с заполненным заявлением на открытие;

— через сервис ИФНС «Государственная онлайн-регистрация бизнеса»;

— в офисе МФЦ;

— воспользовавшись услугами банка;

— через нотариуса;

— через госуслуги.

1.2 Если заявление на регистрацию ИП не подписывалось усиленной квалифицированной электронной подписью, то далее необходимо будет забрать документы в налоговой. Вместе с этим рекомендуем купить токен (специальная флэшка), на которую в налоговой запишут ЭЦП для ИП.

 

2. Выбор системы налогообложения.

Далее проведем сравнительный анализ различных систем налогообложения.

2.1 НПД или режим для самозанятых.

Могут применять не только обычные физические лица, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчётности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя на добровольных началах. Однако именно на НПД больше всего ограничений:

— запрет на наём работников;

— годовой доход не более 2,4 млн рублей;

— запрет на многие виды деятельности. Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты [4, ст 6].

2.2. Патентная система налогообложения.

Патент на сдачу нежилого помещения в 108 м2 в Нижнем Новгороде за 2025 год будет стоить 65 556 руб. Патент подается на каждый объект, с указанием его площади и адреса. Объекты, находящиеся в одном регионе, заносят как правило в один патент. Если в процессе деятельности начинает сдаваться еще один объект, оформляется дополнительный патент.

Ограничения бизнеса на ПСН [2. ст. 346.43]:

— Годовой доход не должен превышать 60 млн. руб. Считаются доходы на патентном бизнесе и на УСН. В доход на ПСН пойдет арендная плата, а также пени за просрочку, штрафы за досрочный выезд, компенсация ущерба помещению от арендаторов и в некоторых случаях — коммуналка и депозиты арендаторов. После превышения лимита налоги придется пересчитать с начала налогового периода, на который был оформлен патент. Необходимо быть внимательнее при продаже объектов недвижимости по УСН. С 2025 года ПСН нельзя применять, если доходы за предшествующий год превысили 60 млн. руб. [2, пп. 1 п. 6 ст. 345.45].

— Сотрудников в бизнесе — до 15 человек. Сюда входят штатные работники и работники на ГПХ, задействованные в деятельности по патенту, кроме самозанятых. Ещё надо учесть позицию Минфина: отдавать свои услуги и работы на субподряд другим ИП и компаниям нельзя. Получить дополнительные руки в деятельности на патенте можно только привлекая физлиц.

— Нельзя работать с другим ИП и компанией по договору о совместной деятельности. А также нельзя заключать договор на доверительное управление имуществом — это когда арендными делами ИП за деньги занимается специально нанятый предприниматель или компания.

Что можно, а что нельзя сдавать в аренду?

— До 2021 года сдавать в аренду можно было только собственность. Сейчас — собственную и арендованную недвижимость. Арендованные помещения ИП сдает по договору субаренды.

— На ПСН можно сдавать в аренду общее имущество супругов, но для заключения договора понадобится нотариальное согласие второго супруга [5].

— А вот сдавать помещения, которые у ИП в безвозмездном пользовании, нельзя. К примеру, не получится сдавать землю, которую бесплатно дали в пользование родители [2, п. 19 ч. 2 ст. 346.43], [6].

2.3 УСН 6% или 15%

С 1 января 2025 года увеличиваются суммовые пороги для применения УСН. Применять УСН смогут налогоплательщики, у которых:

— доходы за год не превысят 450 млн. рублей с ежегодной индексацией на коэффициент – дефлятор (ранее было 200 млн. рублей);

— остаточная стоимость основных средств составит не более 200 млн. рублей (ранее было 150 млн. рублей);

— средняя численность работников составит не более 130 человек (ранее было 100 человек).

С 2025 года организации и ИП на УСН признаются налогоплательщиками НДС с учетом следующих особенностей:

— при доходах не выше 60 млн. руб. освобождаются от обязанности исчислять и уплачивать НДС;

— если доходы больше 60 млн. руб., но не превышают 250 млн. руб., могут применять пониженную ставку НДС 5%;

— если доходы больше 60 млн. руб., но не превышают 450 млн. руб., могут применять пониженную ставку НДС 7%;

— если не действует освобождение от НДС и не применяются пониженные ставки 5% и 7%, рассчитывают налог по общеустановленным ставкам.

2.3.1 УСН 6%.

При сдаче в аренду часто применяют именно этот налоговый режим, потому что расходов в такой деятельности мало.

2.3.2 УСН 15%

Выгодно в период, когда ИП осуществляет ремонт нежилого помещения. Тогда благодаря расходам можно снизить налоговую базу. При этом если предприниматель будет работать в убыток, то всё равно придётся заплатить минимальный налог — 1% с доходов.

 

Подведем итоги: Если не планируется в этом году хороший ремонт помещения, то лучше использовать ПСН или УСН 6%. ПСН выгоднее, если вас не касаются ограничения по применению ПСН, а также если доход за 2025 год превысит 1 100 000 руб., в противном случае будет выгоднее УСН 6%.

Такой подсчет границы дохода связан с тем, что ПСН и УСН 6% можно уменьшить на страховые взносы:

1. Фиксированные взносы ИП за 2025 год составят 53 658 руб. Данный вид взносов нужно заплатить до 28 декабря 2025 года, однако учесть в уменьшении налога можно сразу в первом квартале 2025 года или равномерно в течение 2025 года. Если не уверены, что ИП будет осуществлять деятельность до конца календарного года, то не советуем учитывать взносы заранее, так как налог в последующем придется пересчитывать, что приведет к начислению пени.

2. Взносы ИП в размере 1% с выручки свыше 300 000 руб. Оплатить нужно до 01.07.2026г. В плане принятия к расходам здесь предоставляется право выбора, учесть в пределах начисленных в 2025г. или же перенести на 2026г.

3. Взносы за наемных работников. В случае наличия наемных работников налог нельзя уменьшить более чем на 50%. При отсутствии работников, налог можно уменьшить на всю сумму взносов. В расходах можно учесть уплаченные взносы в пределах начисленных по срокам, установленным ИФНС для уплаты таких взносов.

 

***

Список использованных источников

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 29.11.2024)
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2024)
3. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 N 402-ФЗ
4. Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» от 27.11.2018 N 422-ФЗ
5. Письмо Минфина от 27.05.2016 № 03-11-09/30794
6. Письмо Минфина от 28.12.2021 № 03-11-11/106970